전세사기로 막는 6가지 방법(feat.빌라왕 사망)

내 돈을 지키는 6가지 방법

최근 전세사기와 전세깡통사건으로 피해자가 속출하고 있으며, 빌라를 소유한 빌라왕들의 잊단 사망으로 전세금을 못 받는 경우가 많은데 사기를 당하는 방식과 전세금을 지키는 6가지 방법 순서대로 알아보겠습니다. 

■ Summary ■

■ 최근 '빌라의 신' 사건으로 빌라를 1,277채 갭투자를 하고 72억의 세금이 체납되어 100채의 빌라가 압류되어 공매로 넘어간 사건이 발생하는 등 전세사기 피해가 끊이지 않고 있습니다.

■ 최근 잊단 사망으로 뉴스를 달궜던 빌라왕 그리고 빌라왕이 사망 후에도 거래가 되는 사례가 발생하면서 뒤에 조직이 있다는 의혹들이 합리적 의심으로 굳어지고 있습니다.

■ 이들의 사기 수법은 '동시계약'으로 전세계약이 이루어지고 나면 집주인이 빌라왕에게 명의 이전하여 세입자 돈을 나눠 갖는 형태입니다.

■ 전세사기를 예방하기 위해서 우리가 할 수 있는 대표적인 방법 6가지를 알아보도록 하겠습니다.

 

1139채 보유 빌라왕 사망

1139채 보유 빌라왕 사망

 

 

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전세사기 예방 6가지 방법

● 첫 번째, 국세 / 지방세 완납증명원 요구
- 임대인에게 근저당 계약서상의 채무만이 아니라 체납된 세금을 파악하기 위한 국세지방세 완납 증명원을 요구합니다.
- 임대인에게 은행에서 요구한다라고 핑계대면 어렵지 않게 받을 수 있다고 합니다.

 

●두 번째, 부동산 계약 시 특약사항 적용
- 특약사항에 '잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다. 만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다'라고 기재하면 좋습니다.

 

●세 번째, 실제 시세파악
- 전세가는 보통 시세의 70~80%이니 미리 확인해 놓으시면 좋겠습니다. 보통 전세 들어간다고 하면 입주할 건물, 주변 건물의 매매가를 알아보지 않으려고 합니다. 하지만 대략적으로라도 가격을 알아두어야 하며 매매/전세 갭차이가 안 난나거나 역전세라면 피하시는 게 좋습니다.

 

● 네 번째, 입지분석
- 전세 계약하는데 입지분석까지 해야 하나 생각하실 수 있겠지만, 이런 준비과정 하나하나가 내 돈을 지키는 방법입니다.

 

 

● 다섯 번째, 보증보험 활용
- HUG에서 보증하는 보증보험을 통해서 집주인이 바로 돈을 주지 않는 것에 대해서도 대리할 수 있습니다. 보증보험을 가입하면, 집주인이 전세금을 주지 않더라도 보증공사에서 돈을 돌려주기 때문에 안전합니다. 대신 보증보험료가 들어가겠습니다.

 

● 여섯 번째, 등기부등본 3번 확인
- 보통 전세계약을 할 때 처음은 공인중개사에서 떼어주지만, 내가 따로 떼어보고, 잔금 시 떼어보고, 후에 떼어보아야 합니다. 저는 전세 계약을 하면서 계약 시, 입주 후 2번 때서 확인했었습니다.

확정일자와 전입신고

만약 잔금을 치른 당일 집주인(임대인)이 대출을 받고 입주자(임차인) 확정일자와 전입신고를 완료하게 되면 집주의 대출 내역은 당일 적용되지만 입주자의 대항력은 다음날 적용되어 우선순위에서 밀리게 됩니다.

그렇기에 입주 후 당일과 다음날 등기부등본 두 번 다 뽑아보셔야 제일 안전하겠습니다.

 

전세사기를 당하는 방식

여러 가지 전세사기가 있겠지만 최근에 화재거리인 '빌라왕' 사태의 방법으로 이야기해 보겠습니다.

1. 임차인이 2.5억에 A(건축주, 임대인)와 전세계약을 합니다.

2.  전세 계약 후 A는 B(빌라왕 / 빚쟁이)에게 매도합니다. (*1번과 2번 사건이 동시에 진행)

3. 채무가 있기에 빌라는 공매로 넘어가게 됩니다.

이 과정에서 A(임대인)는 전세금 수준으로 건설비를 뽑고 나가며, B(빌라왕)은 동시 진행 시 수수료를 받고, 채무는 공매로 털어 벌이는 방법입니다.