집 계약, 확정일자 받는 방법과 시기

집계약시 확정일로 우선변제권을 가질 수 있다

요즘 깡통전세, 빌라왕 이슈 등 때문에 집 계약을 할 때 걱정스러운 분들이 많으실 겁니다.

이 걱정을 덜어주기 위해 집 계약 시 꼭 해야 하는 확정일자, 전입신고 2가지가 있습니다.

오늘은 순서상 우선순위인 '확정일자'를 받아 '우선변제권'을 획득하는 법과 언제 받아야 하는지 시기도 알아보겠습니다.

- 목 차 -

1. 늘어나는 깡통전세와 확정일자
2. 확정일자 받는 게 왜 중요한가?
3. 확정일자를 받는 시기는?
4. 확정일자 받는 방법
5. 몇 가지 주의사항

집 계약, 전입신고 방법과 시기

집 계약, 전입신고 방법과 시기

 

 

늘어나는 깡통전세와 확정일자

1월 HUG에 따르면 현재 부동산 시장의 가격이 많이 하락하고 금리는 계속 올라 주택담보대출이 껴있는 주택의 70%가량이 깡통이 될 수 있다고 밝힌 적 있습니다.

그래서 오늘은 확정일자 받는 법에 대해서 말씀드리겠습니다. 요즘 많이들 체크하지만 정확하게 왜 확정일자를 받아야 하며 무슨 효력이 있는지 잘 모르겠다 하시는 분들 집중하시면 좋겠습니다.

 

1139채 보유 빌라왕 사망

1139채 보유 빌라왕 사망

 

확정일자 받는 게 왜 중요한가?

이유는 간단합니다. 내가 계약한 집의 월세와 전세 보증금을 지키기 위해서입니다.

잃어도 되는 돈은 없습니다. 만약 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔거나 집주인이 바뀌었을 때 내 보증금을 돌려받기 위해서는 '대항력'이라는 것이 있어야 합니다. '대항력'이 없으면 아무것도 받지 못하고 집에서 나와야 할 수 있습니다.

'대항력'은 전입신고를 통해 얻을 수 있으며, 그전에 우선적으로 진행되어야 할게 바로 '확정일자'를 받아 '우선변제권'을 획득하는 것입니다.

'확정일자'를 통해서 받을 수 있는 '우선변제권'은 간단하게 집에 문제가 생겨 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받을 수 있는 순서라고 생각하시는 게 가장 쉬울 거 같습니다.

(* 확정일자를 먼저 받는 순서대로 우선변제 순서도 먼저입니다.)

 

확정일자를 받는 시기는?

가장 좋은 것은 부동산에서 계약서 작성 후 바로 등시 고나 주민센터에 가셔서 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자를 받기 위해서는 전세계약서와 신분증을 챙겨가서 확정일자를 받으러 왔다고 하시면 직원이 계약서와 신분증 확인 후 도장을 찍어줍니다.

(* 요즘 중기청, 전세자금대출 등 대출상품은 확정일자를 받아야 대출이 진행대니 바로 받아주세요.)

 

 

확정일자 받는 방법

전입신고, 확정일자 중요한 점

확정일자는 전세 계약서 작성 후 받을 수 있으며 방법은 두 가지로 나눌 수 있는데, 등기소나 관할 행정복지센터에 직접 방문하는 방법과 인터넷으로 받는 방법입니다.

① 등기소, 관할 행정복지센터 방분

전세 계약서와 신분증을 가지고 등기소나 관할 행적복지센터에 방문하여 담당 공무원분께 확정일자를 받으러 왔다고 말하시면 필요 서류들을 확인 후 계약서에 확정일자 도장을 찍어주니 간단하게 업무를 처리할 수 있습니다.

② 인터넷을 통해서 확정일자 발급

*준비물 : 컴퓨터나 USB에 임대차 계약서 업로드, 공인인증서, 수수료 500원

1. 인터넷 등기소에 접속하여 로그인해 줍니다.

2. 인터넷 등기소 로그인 후 확정일자를 클릭하고 '신청서 작성 및 제출 클릭' 합니다.

3. 신청 전 확정일자 유의사항을 읽어보신 후 동의 부분 체크 후 확인은 클릭하여 진행합니다.

4. '신청서 작성 중' 항목에서 오른쪽 하단에 '신규' 버튼을 클릭한 뒤 '기본 구분' 항목에서 계약구분을 선택하고 주택 소재지와 정보를 입력 후 다음으로 넘어가줍니다.

5. '계약정보' 항목에서 주택 유형과 계약일 등을 기재한 뒤 마지막으로 '임대인/임차인' 정보를 입력한 뒤 다음을 클릭해 줍니다.

6. 이후 계약서 첨부 서류를 업로드하고 수수료 결제하면 신청아 완료됩니다.

7. 전세계약 확정일자 계약증서 발급은 첫 화면에서 '확정일자' 항목에서 계약증서, 발급하기를 클릭하여 인쇄해 주시면 되습니다.

(* 개인적으로 시간적 여유가 있으신 분들은 인터넷으로 진행하기보단 직접 행정복지센터에 방문하시는 것을 추천합니다.)

 

몇 가지 주의사항

○ 확정일자를 받은 뒤 나머지 잔금을 치르고 계약한 집으로 이사했으면, 전입신고를 우선적으로 완료해 두시길 바랍니다.

○ 계약한 집의 등기부등본을 계약 전, 계약 중, 계약 후 그리고 생각날 때마다 자주 열람해 주어 집주인이 바뀌었거나 근저당이 더 늘어나지 않았는지 확인해 주는 것이 좋습니다.

 

전세사기, 근저당 확인 등기부등본 열람 방법

전세사기, 근저당 확인 등기부등본 열람 방법

 

○ 전세 계약 진행할 때 건물가격 대비해서 근저당이 너무 많이 잡혀있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

○ 확정일자와 전입신고까지 받았으면 '우선변제권'과 '대항력'을 보유하게 되었습니다. 하지만 대항력의 효력은 신청 다음날이고 집주인이 근저당을 잡을 경우 당일에 바로 적용되니 우선순위에서 밀리게 됩니다.

예를 들어,
1월 10일 전셋집 계약자가 확정일자를 받고 전입신고를 하면 대항력은 다음날인 1월 11일에 효력이 생기지만, 같은 날 집주인이 전셋집에 대출을 진행하여 근저당을 설정하면 당일 1월 10일에 효력이 생깁니다.
그렇게 되면 나의 순위가 후순위로 밀리게 되어 집이 경매에 넘어가도 우선적으로 전세금을 받을 수 없습니다.  

* 때문에 전입신고한 다음날 등기부 등본을 때 보는 게 가장 정확합니다.