HUG, 전세보증금 반환보증보험 가입조건 변경

보증보험 가입 조건변경해서 빌라왕, 깡통전세 막는다

빌라왕 전세사기에 대해서 정부에서 지금까지 어떻게 하겠다는 소문만 있고 즉각적인 조치가 없었습니다.

드디어 전세사기 예방 및 피해지원 방안을 발표했습니다.

전세가율 90% 이하의 건물에만 전세보증금 반환보증보험을 가입시켜 준다는 내용인데 자세히 보겠습니다.

- 목 차 -

1. 허그(HUG), 전세보증금 반환보증보험이란?
2. 변경된 전세보증금 반환보증보험 가입조건
3. 계약 단계별 정보 제공
4. 공인중개사 전세사기 예방 책임 강화
5. 깡통전세란?
6. 빌라전세 사기수법
7. 마치며

 

허그(HUG), 전세보증금 반환보증보험이란?

전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품입니다.

집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 경우 기관에서 대신 세입자에게 전세금을 지불합니다.

이후 기관에서 집주인에게 전세금을 돌려는 제도입니다.

 

변경된 전세보증금 반환보증보험 가입조건

기존의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용했습니다.

이 때문에, 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 등에 악용되었습니다.

하지만 23년 5월부터는 전세가율을 100%에서 90%로 하향해 전세가율이 90% 이상일시 보증가입을 진행할 수 없습니다.

이를 통해서 무자본 갭투자와 악성 임대인을 근절하겠다는 정부의 지침입니다.

(* 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 24년 1월부터 적용 예정)

현실적으로 생각해서 전세가율 90%도 낮지 않은 비율이지만, 90%로 낮추는 것만으로도 무자본 갭투기를 예방하는 데는 어느 정도 효과가 있을 것으로 보입니다.

 

 

계약 단계별 정보 제공

지금까지는 부동산에 방문하거나 연락해서 문의하는 것 외에는 건물 시세를 알기 어려웠습니다.

하지만, 이젠 안신전세앱을 통해서 계약할 집과 임대인에 관한 정보를 확인할 수 있게 됩니다.

또한, 신축빌라를 포함해 연립주택과 다세대주택 등의 시세를 전세가율과 경매낙찰가율까지 제공할 예정입니다.

이를 통해서 위험계약을 방지하는데 큰 도움이 될 거 같네요.

 

공인중개사 전세사기 예방 책임 강화

마지막으로 공인중개사의 전세사기 예방 책임을 강화하였습니다.

최근 악성 임대인과 공인중개사가 단합하여 임차인을 속이는 경우도 드러나고 있습니다.

책임감 없이 중개를 성사시키기 위해 임차인에게 불리한 정보를 제공하지 않는 경우를 예방하기 위해서 공인중개사의 권한과 책임을 강화할 예정입니다.

 

 깡통전세란?

전세보증금 반환보험의 변경 사항을 알아보았는데, 왜 반환보험이 바뀌게 된 원인도 알아야겠습니다.

우선 최근에 계속 논란 중인 '깡통전세' 명확하게 어떤 의미일까요?

우리나라의 전세 제도와 갭투자로 인해 생긴 단어인데입니다.

일반적으로 주택 또는 아파 타의 주택담보대출 금액과 전세보증금을 더한 금액이 집값과 비슷하거나 집값을 넘어가면 계약만기 때 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 확률이 높은 것을 말합니다.

 

1139채 보유 빌라왕 사망

1139채 보유 빌라왕 사망

 

 

빌라전세 사기수법

1. 지은 지 오래되지 않아 깨끗한 빌라를 급하게 돈이 필요한 집주인이 매도 진행합니다.

2. 전세사기 일당이 집주인에게 빌라를 매수하겠다고 말하며, 임차인을 먼저 구해서 매매대금을 치르겠다고 말합니다.

3. 부동산에 인근 전세시세보다 비싸게 전세를 내놓고, 계약을 성사시키면 수수료를 더 지불할 테니 세입자를 구해달라고 요청합니다.

4. 임차인이 집을 보고 마음에 들어 등기부를 확인해 보니 등시부상 문제가 없어서 전세계약을 진행합니다.

5. 세입자가 전세보증금 잔금을 입금하면, 전세사기 일당이 집주인과 매매계약을 맺고 전세보증금에서 매매대금을 제외한 체액을 돌려받습니다.

6. 세입자가 계약만기가 되어 전세보증금을 돌려달라고 합니다.

7. 전세시세가 올라갔으면 새로운 세입자를 더 비싼 전세보증금으로 계약해서 보증금을 돌려주고 남은 차액을 가져갑니다.

7-1. 전세시세가 내려갔으면, 세입자에게 보증금을 돌려줄 돈이 없으니 새로운 세입자를 스스로 구해서 보증금을 받고 나가던가, 지금 전세보증금으로 빌라를 매매하라고 합니다.

 

전세사기로 막는 6가지 방법(feat. 빌라왕 사망)

전세사기로 막는 6가지 방법(feat.빌라왕 사망)

 

마치며

아직도 불안한 요소는 남아 있다고 생각됩니다.

신축빌라등의 시세를 파악해서 기준을 만드는 게 쉬운 일이 아니고, 얼마나 정확한지 알 수가 없습니다.

또, 현재 부동산시장이 침체기라 전세가가 낮아져서 반환보증보험 가입에 문제가 없겠지만, 향후 다시 부동산 시장이 살아나게 되면 전세가율이 즉각적으로 반영되지 않아 보험에 가입이 거절이 발생할 수도 있겠습니다.

그래도 우선 급한 일부터 우선적으로 처리하고, 부족한 부분을 잘 보완해 나가면 좋겠습니다.