둔촌주공 일반분양 세대, 분양가

둔촌주공 청약 특공과 1순위 경쟁률이 공개되었는데 생각보다 경쟁률이 낮았습니다. 특공은 3.28대 1, 1순위는 3.7대 1이 나왔는데 그럼 둔촌주공의 일반분양 가구 약 4700세대와 분양가에 대해서 알아보겠습니다.

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얼어붙은 투심

■ Summary ■

□ 서울에서 가장 관심을 많이 받은 둔촌주공 일반분양 4786세대 대단지가 경쟁률 3.7대 1이라고 하면 흥행 참패가 아닌가 생각할 수 있습니다.

□ 3.7 대 1이면 다 계약되는 거 아니냐고 생각할 수도 있지만 포기 물량이 나올 가능성도 많습니다.

□ 59m² 사이즈는 중도금 대출이 나오지만 반면 84m² 사이즈는 중도금 대출이 나오지 않아 포기 물량이 더 클 수도 있습니다. 59m²의 분양가는 10억, 84m²의 분양가는 13억 정도 나옵니다.

□ 그리고 2년 실거주에 8년 전매제한이라는 좋지 못한 조건이 있어 당첨자들의 고민도 클 것으로 생각됩니다.
 (예를 들어 25년 1월에 아파트가 완성되면 2년은 의무적으로 거주해야 하며 매매를 하더라도 35년에 가능하게 됩니다.)

□ 둔촌주공의 새 아파트 이름 올림픽파크 포레온의 평수 구성은 29, 39, 49, 59, 84㎡으로 5개이며, 타입은 총 16개 타입으로 구성되어있습니다.

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● Description ●

○ 둔촌주공 아파는 대우건설, HDC현대산업개발, 현대건설, 롯데건설 4개의 건설사가  컨소시엄으로 참여한 최대 재건축 사업으로 꼽히고 있습니다. 입주 예정일은 2025년 1월 예정이지만 공사 상황에 따라 조금씩 변할 수 있습니다.

○ 서울 강동구의 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온)가 일반공급 1순위 해당 지역 청약에서 평균에서 3.7대 1로 특별공급에 이어서 저조한 경쟁률을 기록했습니다. 부동산에서는 경쟁률을 20 대 1 마지노선으로 10 대 1로 예상했는데 뚜껑을 열어보니 3.7 대 1로 나온 걸 보니 흥행 참패라고 말해도 될 정도입니다.

○ 일반분양세대가 4,786세대로 워낙 대단지라서 그럴 수 있다고 생각할 수도 있는 반면 금리 인상시기와 경제 침체를 예상하는 시기에 맞춰 신호가 좋지 못하다고 생각하는 사람도 많을 거라고 생각합니다. 저 역시 금리로 인해 청약을 넣지 않고 있는 상황이니까요.

○ 3.7대 1이면 계약이 다되는 거 아니냐고 생각할 수 있지만 계약 포기가 충분히 나올 수 있는 상황입니다. 로열층으로 프리미엄이 붙는 층이 아닐 시 큰 메리트가 없을 수도 있습니다. 또한 84m² 는 분양가가 13억 정도로 중도금 대출이 나오지 않아 당첨자들의 부담감이 더 크게 느껴질 수 있을 거라 생각합니다.

○ 구조상 A 타입은 보통 판상형 구조로 제일 인기가 많은 구조지만 이 주력 타입들이 평수당 경쟁률이 10 대 1을 넘지 못하고 있는데, 결국 A타입은 모두 분양되겠지만 다른 타입들은 장담할 수 없으며 이럴 경우 A타입도 프리미엄이 빠지게 되어 아파트 전체에 영향을 끼칠 수 있습니다.

○ 올림픽파크 포레온 아파트에는 2년 실거주와 8년 전매제한이 걸려있어 입주했을 때 세를 놓을 수 없고 2년 실거주를 해야 하며 그 이후로도 8년간 매도를 할 수 없습니다. 25년 1월 입주 예정이지만 매매는 35년이 돼서야 가능하다는 이야기입니다.

○만약 13억을 투자하여 84m²을 매수하였을 경우와 은행에 6%짜리 예금을 넣었을 때로 비교해보면 둔촌주공 아파트가 32년도에 23억이 되어야 본전이라고 계산할 수 있습니다.

○ 내년에 금리가 빨리 떨어진다면 경기침체라고 생각할 수 있고, 경기가 좋다고 생각되면 금리를 안 떨어뜨려서 문제가 될 수 있겠습니다. 이래서 부동산 입장에서는 이래도 안 좋고 저래도 안 좋은 난감한 딜레마를 가지고 있습니다.

○ 만약 둔촌주공이 미분양이 나게 돼서 건설사가 수조 원의 부채를 가지게 된다면 부동산 채권시장에 대한 신용도 하락도 생각할 수 있겠으며, 이런 사태가 벌어진다면 부동산 상황을 떠나 주식시장도 더욱 차갑게 얼어붙을 수 있습니다.

○ 아무 문제없이 분양이 마무리되어서 부동산 시장과 주식시장에도 활력을 불어넣어 줄 수 있으면 좋겠습니다.